מאז ומעולם היה הביקוש לנדל”ן בישראל גבוה. כתוצאה מכך המחירים של דירות למכירה, כמו גם נכסי נדל”ן אחרים, נמצאים בעלייה מתמדת. גם בתקופות שבהן הביקוש לנדל”ן היה נמוך, הבעלים של נכס נדל”ן בכלל, ודירות למגורים בפרט, יכלו להיות בטוחים שערך הנכס יישמר. מדוע נמצאים המחירים של דירות מגורים, מבנים עסקיים ונדל”ן בכלל, במגמת עלייה מתמדת בישראל? אילו דברים חשוב לבדוק כשבאים לבצע רכישה של נדל”ן בכלל ודירות מגורים בפרט? היכן ניתן למצוא מגוון רחב של נכסי דלא ניידי לרכישה, במחירים אטרקטיביים? בשורות להלן נשיב על השאלות הללו בצורה ברורה ותמציתית.
נדל”ן בישראל – עליות בלבד
אחת התופעות המעניינות בישראל, היא העובדה שנכסי הנדל”ן בה שומרים על ערכם, באופן כללי. גם במצבים ביטחוניים בעייתיים, וגם בימים של האטה או אפילו מיתון כלכלי, יכלו ועדיין יכולים בעלי בתים, דירות מגורים, משרדים ומבנים עסקיים, להיות בטוחים שהערך של הנכס שלהם יישמר. לעיתים רחוקות קורה שבאזור מסוים בישראל, בזמנים מסוימים, ניתן לחוש מגמה של ירידה מסוימת במחירים. אבל כשמסתכלים על המגמה הכללית, הרי דירות למכירה, כמו גם נכסים אחרים, נמצאים במגמת עלייה מתמדת.
על פי הערכות של מומחים, ישנם מספר גורמים לתופעה הייחודית והמעניינת הזאת. בראש וראשונה, העובדה שמספר הדירות הנבנות בישראל נמוך בדרך כלל מהביקוש, משפיעה מאד על המחירים. כמעט בשום שלב בהיסטוריה הקצרה של הנדל”ן בישראל, למעט אולי בשנים הראשונות לאחר הקמת המדינה, לא היה קצב בניית הבתים שווה לקצב הריבוי הטבעי או גבוה ממנו. לפיכך, רק הגיוני הוא שמחירי הדירות משיכים לעלות. גורם נוסף שמשפיע על המחירים, היא הריבית הנמוכה יחסית, שבה ניתן להשיג משכנתא. אף שבמהלך העשור האחרון נעשו ניסיונות מצד בנק ישראל לשנות לרעה את תנאי המשכנתאות על מנת להקטין את הסיכונים לבנקים ולרוכשי הדירות כאחד, ההשפעה של הצעדים שננקטו היתה מוגבלת. עם הזמן מצאו רוכשי הדירות את הדרכים להתגבר על הקשיים ועל המגבלות שהציב בנק ישראל. מדובר, כמובן, בעיקר על הצורך בהשגת הון עצמי בסך עשרים וחמישה אחוזים מערך הנכס לכל הפחות בכל עסקה נתונה. בנוסף, מדובר על גובה ההחזרים ביחס להכנסה. נכון להיום ניתן למצוא דירות למכירה במחירים נוחים, אבל עדיין במצב של עלייה בלתי פוסקת במחירים.
קניית דירה – מה חשוב לבדוק
כשרוכשים דירה חדשה, חשוב לבדוק הן את מצבה החוקי והן את הערך המשוער שלה. בנוסף, ההמלצה היא לבצע בדק בית מקצועי, על מנת לעמוד אל נכון על ההוצאה הכספית הנדרשת בכדי להביא את הנכס למצב שבו ניתן יהיה לגור בו בנוחות. באשר למצב החוקי – חשוב לראות שהדירה אכן רשומה בטאבו על שם המוכר, וכי אין עליה הערת אזהרה כל שהיא. באשר לערך המשוער של הדירה – מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מוכר ומנוסה, שיעריך את מחיר הנכס עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה זאת, בכדי להיות בטוחים שהמחיר שבעלי הנכס דורשים עבורו הוא אכן ריאלי. אמנם יש עלות לבדיקה הזאת, אבל בסיכומו של עניין היא משתלמת. על מנת לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, כדאי ואפילו מומלץ לשכור את שירותיו הטובים על עורך דין מיומן, שיסייע הן בתהליך הבדיקה והן בניסוח הוזה המכירה, באופן ההולם והנכון ביותר.
