בתחילת שנת 2020 נשברו שיאים בלקיחת משכנתא בציבור. חלק ניכר היה עבור רכישת דירות אבל היו גם לא מעט לווים שניצלו את התנאים המעולים למיחזור משכנתא.
רוב לקחי המשכנתא הם רוכשי דירה ראשונה. עבורם השאלה כמה הון עצמי צריך למשכנתא הוא קריטי
במציאות הישראלית בה אנו חיים קשה לקנות דירה . בעיקר כשמדובר בזוגות צעירים.
האתגר הגדול של זוגות צעירים הוא להגיע להון העצמי המינימלי
בתקנות בנק ישראל נקבעו אחוזי הןן עצמי שונים בהתאם לסטטוס הרוכשים והנכס הנרכש.
עבור רוכשי דירה ראשונה ניתן לקבל משכנתא עד 75% משווי הדירה. זה אומר במילים אחרות שהרוכשים צריכים להשלים ך הון עצמי של 25%
עבור משפרי דיור. כלומר רוכשים אשר רוצים למכור את דירתם הנוכחית ולשדרג ולעבור אל נכס גדול יותר. יכולים לקחת עד 70% משכנתא משווי הנכס.
בפועל הבנק מעדיף לאשר עד 60%. שוב במקרה הזה הרוכשים צריכים להביא מהבית 30% עד 40% הון עצמי
עבור רוכשים דירה להשקעה או רכישה דירה נוספת על הדירה שבבעלותם. בנק ישראל מתיר לבנקים המסחריים לתת עד 50% משכנתא משווי הנכס. כלומר הרוכשים נדרשים להביא הון עצמי מינימלי של 50% לפחות.
במקרים מסוימים לרוכשים של דירה שנייה, או נוספת על זו שכבר בבעלותם, ניתן להשיג אפילו 60% מימון במקום 50%.
למרות שמדובר רק ב10% יותר. תוספת זו משמעותית מאוד עבור משקיעים. שבעיקר מסתכלים על התשואה על ההשקעה. ולכן מוכנים לקחת אפילו 60% משכנתא במידה וגוף המימון מאפשר להם.
בשנה האחרונה סוגיית ההון העצמי הפכה ליותר משמעותית. מכיוון שבנקים החלו לבדוק את המקור להון העצמי.
לא מספיק שרוכשים הראו בחשבון העו\”ש שלהם הון עצמי. הבנק קרצה לקבל אסמכתאות למקור ההון העצמי. לראות העברות.
כאשר מדובר ברוכשי דירה ראשונה לרוב הרוכשים מבקשים את המשכנתא הגדולה ביותר. וגם זה לא מספיק במקרים רבים.
במקרה של משכנתא של 75% הבנק מבקש שקודם כל ההון העצמי ישולם למוכרים. ורק אז הבנק מוכן להעביר את כספי המשכנתא.
נקודה נוספת הקשורה אל מימון של 75% היא שווי הנכס.
נניח רכשת דירה במיליון שקל. והרוכשים מבקשים משכנתא של 750 אלף שהם כאמור 75% מהמחיר בחוזה הרכישה.
הבנק נותן משכנתא בהתאם להערכת שמאי או החוזה הנמוך ביניהם.
אם השמאי העריך את הדירה גם במיליון שקל ומעלה אין בעיה.
אבל אם משום מה השמאי העריך את הדירה ב 850 אלף. אז המשכנתא שהבנק יסכים לתת היא רק 637 ולא 750.
כלומר 75% מהערכת השמאי שהיא 850
הרוכשים מוצאים את עצמם לפני התשלום למוכרים עם הפרש של 113 אלף שקל שהם צריכים להשלים מהון עצמי. בעיקר לאחר משבר הקורונה ,שמאים החלו להעריך בחסר שווי של נכסים. כאשר לוקחים משכנתא של 75% כדאי מאוד לשים לב לנושא השווי.
משכנתא זה לא צחוק, לא כדאי להיות במקום של הרוכשים בדוגמא שתיארתי כמה שורות למעלה. כדאי לקחת משכנתא עם יועץ משכנתאות מומלץ ולהימנע מעוגמת נפש.
