במאמר זה נייחד את הדברים לשאלות אלה ככל שהן מתייחסות לנכס מקרקעין. במאמר מוסגר יצוין, כי בהכללה ניתן לומר שהעקרונות החלים על נכסי מקרקעין חלים גם על מיטלטלין, בשינויים הרלוונטיים, הנובעים מן ההבדלים בין סוגי הנכסים השונים.
ישנם כמה מקרים קלאסיים של שיתוף במקרקעין. המקרה הנפוץ ביותר הוא כאשר בני זוג, הינם הבעלים המשותפים של דירת מגורים. בדרך כלל, אם לא נקבע אחרת, כל אחד מהם, מחזיק במחצית הזכויות בדירה. כך גם כאשר כמה אחים יורשים את עזבונם של הוריהם, הכולל נכס מקרקעין. כאשר נרשמת הירושה ונרשמים כל היורשים, הם הופכים להיות שותפים בנכס המקרקעין.
מקרה נפוץ נוסף של שותפות במקרקעין הוא כאשר מספר אנשים רוכשים, ביחד או אפילו בשלבים שונים, חלק מנכס שלם. בד"כ מדובר במגרשים המיועדים לבניה של בתים צמודי קרקע, על חלקה גדולה, שלא עברה הליכי חלוקה מסודרים, ועל חלקה זו, כל אחד בונה בית מגורים משלו. אומנם לכל אחד יש את בית המגורים שלו, אבל כל עוד לא נעשתה חלוקה של החלקה לחלקות משנה, או לא נרשם בית משותף, הם נחשבים, לכל דבר ועניין, לשותפים במקרקעין.
בחוק המקרקעין ישנו פרק שלם העוסק בדיני השותפות במקרקעין. הוראת החוק הבסיסית, ואשר מכתיבה למעשה חלק ניכר מההתייחסות הכוללת לשותפות במקרקעין הינה כי:
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" (סעיף 27 לחוק המקרקעין).
משמעות הדבר הינה כי כאשר ישנם כמה שותפים, אין לאף אחד זכות עדיפה או יתירה על פני שאר השותפים, בחלק מסוים בנכס. מבחינה ציורית ניתן לומר, שאם לדוגמא, ישנם שני שותפים בנכס, אזי, כל גרגר חול של הנכס, נחלק לשנים, מחצית לכל אחד מהשותפים.
כמו כן, כל עוד לא נקבע מה חלקו של כל אחד מן השותפים, החוק קובע חזקה שהבעלות הינה בחלקים שווים. להבדיל מהמקרה של בני זוג נשואים, המתגוררים יחדיו בדירת המגורים שלהם, וכל עוד לא מתעוררת ביניהם מחלוקת אשר מביאה לגירושין, בהרבה מקרים אחרים של שותפות במקרקעין יש צורך להסדיר את היחסים בין השותפים ואת זכויותיהם של כל אחד מהם בנכס.
הסכם שיתוף:
חוק המקרקעין מאפשר הסדרה כזו של יחסים בין שותפים בדרך של הסכם, אשר נקרא בלשון המקצועית "הסכם שיתוף במקרקעין". במשפט אחד ניתן להגדיר את העקרונות של הסכם כזה כ"שלי שלי ושלך שלך". במסגרת הסכם שיתוף מייחדים לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות חלק מוגדר במקרקעין ובאותו חלק הוא רשאי לעשות את כל אשר בעל מקרקעין רשאי לעשות במקרקעין שבבעלותו. מאידך אין לו זכות לעשות דבר ביחס לחלקיהם האחרים של המקרקעין המיוחדים לשימושם של יתר השותפים. להסכם כזה מצרפים תשריט אשר מתאר את המקרקעין בשלמותם ואת החלוקה הפנימית שלו לחלקים המיוחדים לכל אחד מן השותפים. כמו כן נקבעים בהסכם כזה הסדרים לגבי מימוש זכויות הבניה על ידי כל אחד מהשותפים, אחריות לתשלום הוצאות השייכות לחלקים המשותפים או להוצאות משותפות לכלל המקרקעין, התחייבות לא לפגוע בזכיותיהם של יתר השותפים, וכן ביחס לזכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו.
חשוב להדגיש כי הסכם כזה, אינו משנה את הקביעה של החוק כי הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס ובחלק המיוחד לכל אחד מהשותפים.
בדיני מקרקעין קיימת החובה, כאשר הדבר אפשרי, לבצע רישום של כל פעולה הקשורה לנכס מקרקעין, במרשם המתנהל בלשכת רישום המקרקעין. לאור חובה זו כאשר נחתם הסכם שיתוף, יש לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין. כאשר ההסכם נרשם, תופיע הערה בנסח המקרקעין אשר תציין כי נרשם הסכם שיתוף. הדבר יכול להיות מהותי מאוד, במקרה שבו אחד מן השותפים מוכר את זכויותיו לאחר, בלי להודיע לו על קיומו של הסכם שיתוף, בינו ובין שאר השותפים. אם הסכם השיתוף נרשם בלשכת רישום המקרקעין, לא יוכל הרוכש החדש להתעלם מאותו הסכם ולומר שלא ידע עליו. הרישום בלשכת רישום המקרקעין הופך את ההסכם לידוע לכל, גם אם בפועל הוא לא ידע עליו, שכן יכול היה בבדיקה פשוטה וקלה לגלות את דבר קיומו של ההסכם החתום והרשום.
יש מקרים שבשל מיקומו של הנכס, בין נכסים שכנים או בשל צורה טופוגרפית מיוחדת של הנכס, נוצר הצורך ששותף אחד, או יותר, יעמידו חלק מהשטח שבשימושם לשימושו של שותף אחד. לדוגמא, כאשר יש מגרש צר וארוך, המצוי בין מגרשים שכנים ואשר ניתן לבנות עליו כמה יחידות דיור, בטור עורפי, כשרק לשתי היחידות הקיצוניות יש גישה ישירה לרחובות הסמוכים. יתר היחידות הפנימיות חסומות למעשה מכל גישה לרחובות החיצוניים ואין להן דרכי גישה. כמובן שמצב כזה אינו אפשרי ויש לפותרו. הפתרון המקובל הוא שכל השותפים, מייחדים רצועת קרקע, לאורך כל המגרש, או לפחות מצד אחד של המגרש עד אמצעו, אשר תשמש למעבר אל היחידות הפנימיות והדבר מקבל ביטוי בתשריט ובהסכם השיתוף. כתוצאה מכך, בעלי היחידות החיצוניות מוותרים על זכות בעלות או על זכות שימוש באותה רצועה, לטובתם של השותפים בעלי היחידות פנימיות. כדי לאזן את הדברים, חייבים השותפים הפנימיים לפצות את בעלי המגרשים החיצוניים על אותה חלקת קרקע עליה ויתרו לטובת המעבר.
חשוב לציין שהפתרון של הסכם שיתוף, הינו פתרון טוב ויעיל, כאשר יש הסכמה בין השותפים לחתום עליו ולהגיע להסכמות ביחס לניהול השותפות. ישנם לעומת זאת מקרים, שבהם לא ניתן להגיע להסכמה ביחס לחתימה על הסכם שיתוף. הדבר יכול לקרות במיוחד, בנכסים שבהם חלק מהשותפים מחזיקים בזכויותיהם במשך שנים רבות, וקשה לקבל מהם הסכמה לחתימה על הסכם כזה, וזאת בין היתר כיון שבמשך השנים נוצרו שינויים בגבולות שבין חלק לחלק במקרקעין, על חשבון חלקו של שותף חדש או שנעשה על ידיהם שימוש במקרקעין בדרך שהשותפים החדשים מתנגדים אליה. במקרים כאלה שלא ניתן להגיע להסכמות בדבר חתימה על הסכם שיתוף, הדבר יכול למנוע את האפשרות לביצוע עסקאות במקרקעין הללו על ידי השותפים האחרים, שכן רוכש פוטנציאלי של הנכס ירצה לוודא שזכויותיו ברורות ולא ירצה לרכוש נכס שקיימת מחלוקת לגבי השימוש או ההחזקה בחלקים ממנו.
חשוב לציין שככל שהסכם שיתוף יהיה מפורט יותר ויכלול את מרבית הנושאים שיש להסדירם כך ייטב, אולם ניסיון החיים מלמד שעצם העובדה שקיים שיתוף, עלול להביא למחלוקות ולסכסוכים בין השותפים.
כפי שאמרנו לעיל, הסכם שיתוף הינו פתרון יעיל במקרים מסוימים, שבהם בד"כ לא ניתן לבצע חלוקה של המקרקעין לחלקות משנה. אולם, כאשר ישנה האפשרות, מן הבחינה המשפטית והתכנונית, עדיף לבצע חלוקה ממשית של המקרקעין בדרך הנקראת פרצלציה, שבה יוצרים שתי חלקות מקרקעין נפרדות, שכל אחת מהן מוגדרת ומסומנת ורשומה בלשכת רישום המקרקעין בנפרד. במצב כזה, נפרדים השותפים לדרכם, וכל אחד מהם הופך לבעלים בלעדי של חלקה חדשה ונפרדת. כאמור, הדבר תלוי בחוקי התכנון והבניה, בשטח הכולל של המקרקעין ובשטח של כל חלקה חדשה וכן הוא יכול להיות מושפע ממצב הבניה על המקרקעין. ישנם מקרים בהם בית מגורים ישן, המשמש את אחד השותפים נבנה במרכזה של החלקה, דבר אשר מותיר מעט שטח פנוי אשר ניתן אומנם לבנות עליו יחידה או יחידות נוספות, אך שטח הקרקע הצמוד לאותן יחידות חדשות אינו מספיק לשם ביצוע החלוקה לחלקות רישום חדשות.
כפי שראינו במאמר זה, ישנם מקרים רבים בהם נוצר שיתוף במקרקעין וקיימת דרך להסדיר את היחסים בין השותפים במסגרת הסכם השיתוף. עם זאת ישנם מקרים בהם יש צורך לפרק את השיתוף. קיימות מספר דרכים לעשות זאת ולכך נייחד את המאמרים הבאים.
*הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין והמעמד האישי ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף. www.altalef.co.il
* האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.
